Можем ли мы снимать biurowiec, в котором уже сидят наёмщики (RODO)?

Да, при условии письменного briefu od asset managera, informacji widocznej w recepcji minimum 24 godziny przed misją и blurowania okien open-space w post. По RODO art. 6 ust. 1 lit. f, legitymowany interes asset managera (przygotowanie IM или leasing brochure) перевешивает interes наёмщика при условии минимизации данных. Стандарт - облёт w godzinach 8:00-10:00 lub po 19:00, когда większość окон zaciemniona лоjalnie do tenantów.

Как быстро вы можете повернуть IM-видео под closing?

Минимальный realistyczny срок - 7 рабочих дней от briefu до master в data room: 2 дня koordynacji PAŻP/RODO, 1 день shoot, 3 дня post, 1 день review i poprawek. Под pressure-closing с deadlинеm 96 godzin делаем rush za +60-80 procent do ceny bazowej: dwie ekipy w terenie, post w trybie 24/7, review przez WhatsApp z asset managerem. Это покрывает 90 процентов nagłych транзакций; быстрее физически невозможно при zachowanju jakości 4K master.

Летаете ли вы над A2/S8 - корytarzami autostradowymi?

Да, с koordynacją PAŻP в kategorii Specific (NSTS-05 или SORA-based) и powiadomieniem GDDKiA. Над czynnym pasem autostrady wysokość musi być min. 30 m AGL и obowiązuje observer наземный по drugiej stronie. Typowa misja над zjazdem z A2 koło Pruszkowa zajmuje 45-90 minut z 30-minutowym oknem aktywnego lotu. Без koordynacji PAŻP это незаконно и каrane do 3 000 PLN plus utrata sprzętu.

Какое разрешение нужно дать в материалах под valuation Knight Frank/Savills?

Минимум 4K (3840×2160) для wideo и 24 Mpx RAW dla ujęć orthomosaic. Dla valuation reportu Savills wymaga GSD ≤ 3 cm/px na nadir mapping, co osiągamy z wysokości 60-80 m kamerami 1-inch sensor (DJI Mavic 3 Enterprise, Autel EVO Max 4T). Knight Frank Residential Valuation akceptuje też 360° аэропанораmy 8K equirectangular jako evidence на comparable selection.

Подписываете ли NDA до начала pracy?

Tak, standardowo. Mамy gotowy mutual NDA wzór z prawnikami z BSWW Legal i podpisujemy go w pierwszej godzinie kontaktu - elektronicznie przez Autenti lub DocuSign. Для funduszy z mandatem EU/UK akceptujemy ich wzór bez negocjacji nad clausами do wartości projektu 50 000 PLN. Materiały trzymamy на zaszyfrowanym serwerze w Polsce (Hetzner Helsinki nie akceptujemy dla CRE-projektów з Western capital) i usuwamy 90 dni po dostawie, chyba że klient prosi inaczej.

Аэросъёмка коммерческой недвижимости в Польше: магазыны, биурowce, retail

Логистический парк Panattoni под Strykowem на 78 000 м² продаётся фонду из Сингапура за 4 недели вместо обычных 16. Разницу делает не цена за метр и не yield. Разницу делает 5-минутный IM-ролик, в котором покупатель за один присест видит footprint, fleet активность во дворе, расстояние до A2, потенциал PV-крыши и vacancy по halach. В резидентке аэрокадр продаёт эмоцию; в CRE он продаёт цифры.

Что меняется между residential и commercial aerial

Резидентский дрон-пакет работает на горизонте 30 секунд внимания покупателя на Otodom. CRE-пакет работает на горизонте инвестиционного комитета фонда: 15-20 человек в Лондоне, Франкфурте или Сингапуре смотрят 7-минутный teaser один раз и принимают решение go/no-go по asset за 400 миллионов PLN. Это другой уровень требований к фактологии в кадре.

Конкретно меняется четыре вещи. Первое - footprint вместо фасада: для investora важен полный обмер участка с границами KW и расстояниями до соседних działek, не красивая фасадная стена. Второе - активность вместо света: golden hour здесь второстепенна, главное - кадр в часы пик с показом fleet (Mercedes Actros, Volvo FH, DAF XF), доковыми позициями и yard utilization. Третье - ESG-overlay вместо вертикали 9:16: крыша 40 000 м² с расчётом потенциала PV в kWp - сейчас часть стандартного pakieta для funduszy с mandatem EU Taxonomy. Четвёртое - NDA вместо публикации: 80 процентов CRE-материалов идут под confidentiality, а не в социальные сети.

Кейсы применения: leasing, IM, due diligence, valuation, dilapidation

Leasing brochure для tenanta. 3PL-оператор ищет магazyn 25 000 м². Cushman & Wakefield Industrial рассылает 12 объектов; объект с дрон-видео получает viewing в первой тройке, остальные ждут 3-4 недели до short-listу. Конверсия viewing → LOI растёт с типичных 8-12 процентов до 18-24 процентов.
Investor Memorandum (IM) под транзакцию. JLL Capital Markets закрывает sale-leaseback Panattoni Park Pruszków за 280 миллионов PLN. IM-ролик 5-7 минут идёт в data room для 8-12 квалифицированных инвесторов. Включает aerial obхода, dock activity, road connectivity до A2/S8, surrounding tenants mix.
Due diligence для buy-side. Инвестор перед exclusivity заказывает independent aerial survey: проверка фактического footprint vs KW, состояние krycia, наличие visible damage, активность neighbouring industrial use (риск contamination). Минимум двойной облёт - sunny и overcast - чтобы понять roof material reflectivity.
Asset valuation pitch. Колieбания yield на 25 bps по биурowcu класса A в Wola = ±30 миллионов PLN на capital value. Knight Frank Valuation использует aerial для obrony comparables в reporcie: показ pozycji обiekta vs Warsaw Spire, Warsaw Unit, Skyliner, Varso в одном плане.
Building dilapidation report. Asset manager перед концом 10-летнего leasу с anchor tenantem (np. Amazon, DHL, Raben) делает roof i facade survey thermal + RGB. Документация прижимает tenanta к kosztам остаточного wear & tear; обычная экономия 400 000 - 1,8 миллионов PLN на jeden hala.

Tiered-пакеты по типу asset

Asset	Площадь / класс	Пакет	Цена 2026 PLN
Magazyn small-box	< 10 000 м²	Aerial фото 12 кадров + 60-сек видео + 1 site plan	3 500 - 5 500
Magazyn mid-box	10 000 - 50 000 м²	Aerial 20 кадров + 90-сек видео + dock activity + road overlay	5 500 - 8 500
Logistics park	> 50 000 м²	Multi-hala aerial + 4-7 мин IM + ESG roof report + fleet timelapse	8 500 - 15 000
Biurowiec klasa A	Wola, Mokotów	Aerial dzień + noc + CBD context + 3-мин teaser	4 500 - 8 500
CBD landmark + FPV	Mennica, Warsaw Spire, Varso	Aerial + FPV cinewhoop interior + 5-мин film	12 000 - 22 000
Retail park / CH	Westfield Mokotów, Złote Tarasy	Aerial + traffic patterns + tenant mix overlay	6 500 - 11 000

Рынки: где работает дрон-команда warszawska

Mazowieckie - core market. Magazyny Błonie (Panattoni Park Błonie I-VI, Prologis Park Warsaw), Sochaczew (Panattoni Park Sochaczew), Pruszków (Hillwood Pruszków), Mszczonów (Mountpark). Biurowce CBD - Wola (Warsaw Unit, Skyliner, Generation Park, .KTW Warsaw Tower), Mokotów (Empark, Mokotów Nova).
Łódź corridor. Stryków (Panattoni A2 Stryków на 350 000 м², один из największych w Europie Środkowej), Łódź Górna (Prologis Park Łódź), Piotrków Trybunalski. Доезд от Warszawy 90-120 minut, jedno-day shoot pokrywa 3-4 obiekty.
Wrocław. Magnice (Panattoni Wrocław South), Bielany Wrocławskie (Prologis Park Wrocław III/V), CTPark Wrocław. Biurowce Sky Tower, Nowy Targ, Centrum Południe. На крупный pakiet jedziemy 2-dniowo z noclegiem.
Tricity. Pruszcz Gdański (7R, Panattoni Park Gdańsk), Kowale, Tczew. Biurowce Olivia Centre w Gdańsku, Heweliusza. Aerial nad strefą portową Gdynia/Gdańsk wymaga koordynacji z PAŻP i Strażą Graniczną.
Poznań i Górnośląskie. Robakowo, Skawina, Gliwice, Bielsko. Często łączymy z misją Wrocław w 3-dniowy tour po 5-7 obiektach dla jednego asset managera.

Czas realizacji od briefu do data room

Dzień 0: brief, NDA, lista obiektów, KW i mapy zasadnicze. Sprawdzamy strefy lotów (CTR Warszawa, lotniska wojskowe Modlin, Mińsk Mazowiecki).
Dzień 1-3: koordynacja z PAŻP przez DroneRadar/eDrone w przypadku stref kontrolowanych, RODO dla biurowców z najemcami (informacja widoczna w recepcji, blur okien jeśli wymagane).
Dzień 3-7: shoot. Jeden site = 2-4 godziny w powietrzu, dwa okna pogodowe (sunny + golden hour), opcjonalnie sesja nocna dla biurowców klasy A.
Dzień 7-12: post-production. Color grading na monitorach kalibrowanych, master DCI 4K + ProRes 422 HQ + H.264 web, opcjonalnie 360° tiles dla Matterport.
Dzień 12-14: dostawa w data room (Datasite, Intralinks, Drooms). Wersje regulowane RODO oddzielnie od master. Asset manager dostaje również foldery wstępne dla 2-3 short-listed inwestorów.

Co typowy IM-film zawiera (5-7 minut)

0:00-0:30: macro-context. Aerial pull-back z 400 m pokazujący lokalizację względem A2/S8/S7, Lotniska Chopina lub Warszawa Modlin, granic województwa. Pierwszy slajd dla inwestora z Tokio lub Sydney.
0:30-1:30: footprint i otoczenie. Nadir orthomosaic z naniesionymi granicami KW, road access, sąsiednie obiekty (kto jest sąsiadem - Panattoni czy lokalny developer - mówi o jakości parku).
1:30-3:00: dock activity timelapse. 4-6 godzin skompresowane do 90 sekund. Pokazuje TIR rotation, vacancy w bramach, peak utilization. Dla inwestora to dowód cash flow.
3:00-4:30: tenant facilities. Office part, parking, EV chargery, photovoltaic potential rooftop overlay (kWp i CAPEX).
4:30-6:00: financial overlay. Tabela: NOI, WAULT, vacancy, top 3 tenants, lease expiry schedule. Tu aerial idzie jako background pod static graphics.
6:00-7:00: closing. Sunset aerial + logo asset managera + kontakt do JLL/CBRE/Cushman/Colliers responsible person.

Dwa lata temu aerial w IM był nice-to-have. W 2026 roku przy parku logistycznym powyżej 50 000 metrów nie jesteśmy w stanie zamknąć transakcji bez dedykowanego pakietu lotniczego - inwestor LP po prostu nie czyta IM bez wideo. ESG-overlay z potencjałem PV stał się drugim must-have. Bez niego short-lista funduszy spada z dwunastu do trzech.
Tomasz Olszewski, Head of Industrial Capital Markets, CBRE Poland

Czego nie robimy i kiedy to powiedzieć klientowi wprost

Nie latamy bez NSTS i ubezpieczenia OC z sumą min. 1 mln EUR per event. Asset manager funduszu nie podpisze umowy z operatorem bez tych dokumentów.
Nie latamy w CTR Warszawa-Chopin bez koordynacji PAŻP (mail z FlightPlanID na minimum 24 godziny przed misją). Próby latania w szarej strefie obok Warsaw Spire kończą się interwencją straży miejskiej i utratą klienta.
Nie publikujemy materiałów CRE w portfolio bez pisemnej zgody właściciela. Standard branżowy - watermark roboczy w wersji proof, master idzie wyłącznie do data roomu.
Nie udajemy wartoŚci IM 5-minutowym contentem stockowym. Jeśli klient potrzebuje wyłącznie 12 ujęć aerial bez postprodukcji, mówimy to wprost i wyceniamy taniej zamiast dosypywać niepotrzebnych deliverables.

Часто задаваемые вопросы

Можем ли мы снимать biurowiec, в котором уже сидят наёмщики (RODO)?: Да, при условии письменного briefu od asset managera, informacji widocznej w recepcji minimum 24 godziny przed misją и blurowania okien open-space w post. По RODO art. 6 ust. 1 lit. f, legitymowany interes asset managera (przygotowanie IM или leasing brochure) перевешивает interes наёмщика при условии минимизации данных. Стандарт - облёт w godzinach 8:00-10:00 lub po 19:00, когда większość окон zaciemniona лоjalnie do tenantów.
Как быстро вы можете повернуть IM-видео под closing?: Минимальный realistyczny срок - 7 рабочих дней от briefu до master в data room: 2 дня koordynacji PAŻP/RODO, 1 день shoot, 3 дня post, 1 день review i poprawek. Под pressure-closing с deadlинеm 96 godzin делаем rush za +60-80 procent do ceny bazowej: dwie ekipy w terenie, post w trybie 24/7, review przez WhatsApp z asset managerem. Это покрывает 90 процентов nagłych транзакций; быстрее физически невозможно при zachowanju jakości 4K master.
Летаете ли вы над A2/S8 - корytarzami autostradowymi?: Да, с koordynacją PAŻP в kategorii Specific (NSTS-05 или SORA-based) и powiadomieniem GDDKiA. Над czynnym pasem autostrady wysokość musi być min. 30 m AGL и obowiązuje observer наземный по drugiej stronie. Typowa misja над zjazdem z A2 koło Pruszkowa zajmuje 45-90 minut z 30-minutowym oknem aktywnego lotu. Без koordynacji PAŻP это незаконно и каrane do 3 000 PLN plus utrata sprzętu.
Какое разрешение нужно дать в материалах под valuation Knight Frank/Savills?: Минимум 4K (3840×2160) для wideo и 24 Mpx RAW dla ujęć orthomosaic. Dla valuation reportu Savills wymaga GSD ≤ 3 cm/px na nadir mapping, co osiągamy z wysokości 60-80 m kamerami 1-inch sensor (DJI Mavic 3 Enterprise, Autel EVO Max 4T). Knight Frank Residential Valuation akceptuje też 360° аэропанораmy 8K equirectangular jako evidence на comparable selection.
Подписываете ли NDA до начала pracy?: Tak, standardowo. Mамy gotowy mutual NDA wzór z prawnikami z BSWW Legal i podpisujemy go w pierwszej godzinie kontaktu - elektronicznie przez Autenti lub DocuSign. Для funduszy z mandatem EU/UK akceptujemy ich wzór bez negocjacji nad clausами do wartości projektu 50 000 PLN. Materiały trzymamy на zaszyfrowanym serwerze w Polsce (Hetzner Helsinki nie akceptujemy dla CRE-projektów з Western capital) i usuwamy 90 dni po dostawie, chyba że klient prosi inaczej.

[ Готовы обсудить проект? ]

Brief na pakiet aerial dla Państwa portfela wycena w 24 godziny

Prosimy przesłać listę obiektów (adres, klasa, m kw, deadline data room). Dostaniecie Państwo wycenę z tieringiem, terminem realizacji i propozycją zakresu ESG-overlay pod konkretnego inwestora LP.