Чи можемо ми знімати biurowiec, в якому вже сидять наймачі (RODO)?

Так, за умови письмового briefu від asset managera, інформації, видимої в рецепції мінімум за 24 години до місії, і blurowania вікон open-space у пост. За RODO art. 6 ust. 1 lit. f, обґрунтований інтерес asset managera (підготовка IM або leasing brochure) переважає інтерес наймача за умови мінімізації даних. Стандарт - обліт у годинах 8:00-10:00 або після 19:00, коли більшість вікон затемнена, що лояльно щодо tenantів.

Як швидко ви можете зробити IM-відео під closing?

Мінімальний реалістичний термін - 7 робочих днів від briefu до master у data room: 2 дні координації PAŻP/RODO, 1 день shoot, 3 дні post, 1 день review і поправок. Під pressure-closing з deadlінем 96 годин робимо rush за +60-80 відсотків до базової ціни: дві екіпи в полі, post у режимі 24/7, review через WhatsApp з asset managerem. Це покриває 90 відсотків раптових транзакцій; швидше фізично неможливо при збереженні якості 4K master.

Чи літаєте ви над коридорами A2/S8?

Так, з координацією PAŻP у категорії Specific (NSTS-05 або SORA-based) і повідомленням GDDKiA. Над діючою смугою автостради висота має бути мін. 30 м AGL і обовʼязковий observer наземний по другий бік. Типова місія над зʼїздом з A2 коло Pruszkowa триває 45-90 хвилин з 30-хвилинним вікном активного польоту. Без координації PAŻP це незаконно і караєтьсья до 3 000 PLN плюс втрата обладнання.

Яку роздільну здатність давати в матеріалах під valuation Knight Frank/Savills?

Мінімум 4K (3840×2160) для відео і 24 Mpx RAW для кадрів orthomosaic. Для valuation reportu Savills вимагає GSD ≤ 3 см/px на nadir mapping, що досягаємо з висоти 60-80 м камерами 1-inch sensor (DJI Mavic 3 Enterprise, Autel EVO Max 4T). Knight Frank Residential Valuation приймає також 360° аеропанорами 8K equirectangular як evidence на comparable selection.

Чи підписуєте NDA до початку роботи?

Так, стандартно. Маємо готовий шаблон mutual NDA, підготовлений з юристами BSWW Legal, і підписуємо його у перші години контакту - електронно через Autenti або DocuSign. Для фондів з мандатом EU/UK приймаємо їхній шаблон без переговорів над клаузами до вартості проєкту 50 000 PLN. Матеріали тримаємо на зашифрованому сервері в Польщі (Hetzner Helsinki не приймаємо для CRE-проєктів із західним капіталом) і видаляємо 90 днів після доставки, якщо клієнт не просить інакше.

Аерозйомка комерційної нерухомості в Польщі: магазини, біуровце, retail

Логістичний парк Panattoni під Strykowem на 78 000 м² продається фонду з Сінгапуру за 4 тижні замість звичайних 16. Різницю робить не ціна за метр і не yield. Різницю робить 5-хвилинний IM-ролик, в якому покупець за один присіст бачить footprint, fleet активність у дворі, відстань до A2, потенціал PV-даху і vacancy по halach. У резидентці аерокадр продає емоцію; у CRE - цифри.

Що змінюється між residential та commercial aerial

Резидентський дрон-пакет працює на горизонті 30 секунд уваги покупця на Otodom. CRE-пакет працює на горизонті інвестиційного комітету фонду: 15-20 людей у Лондоні, Франкфурті або Сінгапурі дивляться 7-хвилинний teaser один раз і ухвалюють рішення go/no-go щодо asset за 400 мільйонів PLN. Це інший рівень вимог до фактології в кадрі.

Конкретно змінюється чотири речі. Перше - footprint замість фасаду: для інвестора важливий повний обмір ділянки з межами KW і відстанями до сусідніх działek, а не красива фасадна стіна. Друге - активність замість світла: golden hour другорядна, головне - кадр у години пік із показом fleet (Mercedes Actros, Volvo FH, DAF XF), доковими позиціями і yard utilization. Третє - ESG-overlay замість вертикалі 9:16: дах 40 000 м² з розрахунком потенціалу PV у kWp зараз є частиною стандартного пакета для funduszy з мандатом EU Taxonomy. Четверте - NDA замість публікації: 80 відсотків CRE-матеріалів ідуть під confidentiality, а не в соціальні мережі.

Кейси застосування: leasing, IM, due diligence, valuation, dilapidation

Leasing brochure для tenanta. 3PL-оператор шукає magazyn 25 000 м². Cushman & Wakefield Industrial розсилає 12 обʼєктів; обʼєкт з дрон-відео отримує viewing у першій трійці, решта чекають 3-4 тижні до short-listу. Конверсія viewing → LOI зростає з типових 8-12 відсотків до 18-24 відсотків.
Investor Memorandum (IM) під транзакцію. JLL Capital Markets закриває sale-leaseback Panattoni Park Pruszków за 280 мільйонів PLN. IM-ролик 5-7 хвилин іде в data room для 8-12 кваліфікованих інвесторів. Включає aerial обхід, dock activity, road connectivity до A2/S8, surrounding tenants mix.
Due diligence для buy-side. Інвестор перед exclusivity замовляє independent aerial survey: перевірка фактичного footprint vs KW, стан krycia, наявність visible damage, активність neighbouring industrial use (ризик contamination). Мінімум подвійний обліт - sunny і overcast - щоб зрозуміти roof material reflectivity.
Asset valuation pitch. Коливання yield на 25 bps по біуровцю класу A на Woli = ±30 мільйонів PLN на capital value. Knight Frank Valuation використовує aerial для obroni comparables у звіті: показ позиції обʼєкта vs Warsaw Spire, Warsaw Unit, Skyliner, Varso в одному плані.
Building dilapidation report. Asset manager перед кінцем 10-річного leasу з anchor tenantem (Amazon, DHL, Raben) робить roof i facade survey thermal + RGB. Документація притискає tenanta до коштів реального wear & tear; типова економія 400 000 - 1,8 мільйона PLN на одну halę.

Tiered-пакети за типом asset

Asset	Площа / клас	Пакет	Ціна 2026 PLN
Magazyn small-box	< 10 000 м²	Aerial фото 12 кадрів + 60-сек відео + 1 site plan	3 500 - 5 500
Magazyn mid-box	10 000 - 50 000 м²	Aerial 20 кадрів + 90-сек відео + dock activity + road overlay	5 500 - 8 500
Logistics park	> 50 000 м²	Multi-hala aerial + 4-7 хв IM + ESG roof report + fleet timelapse	8 500 - 15 000
Biurowiec klasa A	Wola, Mokotów	Aerial день + ніч + CBD context + 3-хв teaser	4 500 - 8 500
CBD landmark + FPV	Mennica, Warsaw Spire, Varso	Aerial + FPV cinewhoop інтерʼєр + 5-хв film	12 000 - 22 000
Retail park / CH	Westfield Mokotów, Złote Tarasy	Aerial + traffic patterns + tenant mix overlay	6 500 - 11 000

Ринки: де працює варшавська дрон-команда

Mazowieckie - core market. Magazyny Błonie (Panattoni Park Błonie I-VI, Prologis Park Warsaw), Sochaczew (Panattoni Park Sochaczew), Pruszków (Hillwood Pruszków), Mszczonów (Mountpark). Biurowce CBD - Wola (Warsaw Unit, Skyliner, Generation Park, .KTW Warsaw Tower), Mokotów (Empark, Mokotów Nova).
Łódź corridor. Stryków (Panattoni A2 Stryków на 350 000 м², один з найбільших у Центральній Європі), Łódź Górna (Prologis Park Łódź), Piotrków Trybunalski. Доїзд від Warszawy 90-120 хвилин, один день покриває 3-4 обʼєкти.
Wrocław. Magnice (Panattoni Wrocław South), Bielany Wrocławskie (Prologis Park Wrocław III/V), CTPark Wrocław. Biurowce Sky Tower, Nowy Targ, Centrum Południe. На великий pakiet їдемо 2-денно з ночівлею.
Tricity. Pruszcz Gdański (7R, Panattoni Park Gdańsk), Kowale, Tczew. Biurowce Olivia Centre в Gdańsku, Heweliusza. Aerial над портовою зоною Gdynia/Gdańsk вимагає координації з PAŻP і Прикордонною службою.
Poznań і Górnośląskie. Robakowo, Skawina, Gliwice, Bielsko. Часто поєднуємо з місією Wrocław у 3-денний tour по 5-7 обʼєктах для одного asset managera.

Час реалізації від briefu до data room

День 0: brief, NDA, список обʼєктів, KW і мапи zasadnicze. Перевіряємо зони польотів (CTR Warszawa, військові аеродроми Modlin, Mińsk Mazowiecki).
День 1-3: координація з PAŻP через DroneRadar/eDrone у випадку контрольованих зон, RODO для біуровців з наймачами (інформація видима в рецепції, blur вікон якщо потрібно).
День 3-7: shoot. Один site = 2-4 години в повітрі, два погодні вікна (sunny + golden hour), опційно нічна сесія для біуровців класу A.
День 7-12: постпродукція. Color grading на каліброваних моніторах, master DCI 4K + ProRes 422 HQ + H.264 web, опційно 360° tiles для Matterport.
День 12-14: доставка в data room (Datasite, Intralinks, Drooms). Версії під RODO окремо від master. Asset manager отримує також попередні папки для 2-3 short-listed інвесторів.

Що містить типовий IM-фільм (5-7 хвилин)

0:00-0:30: macro-context. Aerial pull-back з 400 м, що показує локалізацію щодо A2/S8/S7, аеропорту Chopina або Warszawa Modlin, меж воєводства. Перший слайд для інвестора з Токіо чи Сіднея.
0:30-1:30: footprint і оточення. Nadir orthomosaic з нанесеними межами KW, road access, сусідні обʼєкти (хто є сусідом - Panattoni чи локальний девелопер - говорить про якість парку).
1:30-3:00: dock activity timelapse. 4-6 годин стиснені в 90 секунд. Показує TIR rotation, vacancy в брамах, peak utilization. Для інвестора це доказ cash flow.
3:00-4:30: tenant facilities. Office part, паркінг, EV chargery, photovoltaic potential rooftop overlay (kWp і CAPEX).
4:30-6:00: financial overlay. Таблиця: NOI, WAULT, vacancy, top 3 tenants, lease expiry schedule. Тут aerial іде як background під static graphics.
6:00-7:00: closing. Sunset aerial + логотип asset managera + контакт до JLL/CBRE/Cushman/Colliers responsible person.

Два роки тому aerial в IM був nice-to-have. У 2026 році при логістичному парку понад 50 000 метрів ми не в змозі закрити транзакцію без виділеного aerial-пакета - LP-інвестор просто не читає IM без відео. ESG-overlay з потенціалом PV став другим must-have. Без нього short-list фондів падає з дванадцяти до трьох.
Tomasz Olszewski, Head of Industrial Capital Markets, CBRE Poland

Чого не робимо і коли це сказати клієнтові прямо

Не літаємо без NSTS і страхування OC із сумою мін. 1 млн EUR per event. Asset manager фонду не підпише умову з оператором без цих документів.
Не літаємо в CTR Warszawa-Chopin без координації PAŻP (mail з FlightPlanID мінімум за 24 години до місії). Спроби літати в сірій зоні поруч з Warsaw Spire закінчуються втручанням міської поліції і втратою клієнта.
Не публікуємо матеріали CRE в портфоліо без письмової згоди власника. Стандарт галузі - watermark робочий у версії proof, master іде виключно в data room.
Не імітуємо вартість IM 5-хвилинним стоковим контентом. Якщо клієнтові потрібні лише 12 aerial-кадрів без постпродукції, говоримо це прямо і оцінюємо дешевше замість досипання непотрібних deliverables.

Часті запитання

Чи можемо ми знімати biurowiec, в якому вже сидять наймачі (RODO)?: Так, за умови письмового briefu від asset managera, інформації, видимої в рецепції мінімум за 24 години до місії, і blurowania вікон open-space у пост. За RODO art. 6 ust. 1 lit. f, обґрунтований інтерес asset managera (підготовка IM або leasing brochure) переважає інтерес наймача за умови мінімізації даних. Стандарт - обліт у годинах 8:00-10:00 або після 19:00, коли більшість вікон затемнена, що лояльно щодо tenantів.
Як швидко ви можете зробити IM-відео під closing?: Мінімальний реалістичний термін - 7 робочих днів від briefu до master у data room: 2 дні координації PAŻP/RODO, 1 день shoot, 3 дні post, 1 день review і поправок. Під pressure-closing з deadlінем 96 годин робимо rush за +60-80 відсотків до базової ціни: дві екіпи в полі, post у режимі 24/7, review через WhatsApp з asset managerem. Це покриває 90 відсотків раптових транзакцій; швидше фізично неможливо при збереженні якості 4K master.
Чи літаєте ви над коридорами A2/S8?: Так, з координацією PAŻP у категорії Specific (NSTS-05 або SORA-based) і повідомленням GDDKiA. Над діючою смугою автостради висота має бути мін. 30 м AGL і обовʼязковий observer наземний по другий бік. Типова місія над зʼїздом з A2 коло Pruszkowa триває 45-90 хвилин з 30-хвилинним вікном активного польоту. Без координації PAŻP це незаконно і караєтьсья до 3 000 PLN плюс втрата обладнання.
Яку роздільну здатність давати в матеріалах під valuation Knight Frank/Savills?: Мінімум 4K (3840×2160) для відео і 24 Mpx RAW для кадрів orthomosaic. Для valuation reportu Savills вимагає GSD ≤ 3 см/px на nadir mapping, що досягаємо з висоти 60-80 м камерами 1-inch sensor (DJI Mavic 3 Enterprise, Autel EVO Max 4T). Knight Frank Residential Valuation приймає також 360° аеропанорами 8K equirectangular як evidence на comparable selection.
Чи підписуєте NDA до початку роботи?: Так, стандартно. Маємо готовий шаблон mutual NDA, підготовлений з юристами BSWW Legal, і підписуємо його у перші години контакту - електронно через Autenti або DocuSign. Для фондів з мандатом EU/UK приймаємо їхній шаблон без переговорів над клаузами до вартості проєкту 50 000 PLN. Матеріали тримаємо на зашифрованому сервері в Польщі (Hetzner Helsinki не приймаємо для CRE-проєктів із західним капіталом) і видаляємо 90 днів після доставки, якщо клієнт не просить інакше.

[ Готовы обсудить проект? ]

Brief на пакет aerial для вашого портфеля оцінка за 24 години

Надішліть список обʼєктів (адреса, клас, м², deadline data room). Отримаєте оцінку з тірингом, термін реалізації і пропозицію обсягу ESG-overlay під конкретного LP-інвестора.